• Publicado 25/08/2020

LOS PRECIOS DE LAS CASAS Y CONDOMINIOS EN MIAMI, CONTINUARON SUBIENDO EL SEGUNDO TRIMESTRE DEL 2020

Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami, los precios de las casas del condado de Miami-Dade aumentaron año tras año en el segundo trimestre de 2020. Pese a la caída del 39% en las ventas por el coronavirus.

Los precios de las casas unifamiliares en Miami aumentaron 5.6% año tras año, de $360,000 a $380,000. Los precios de los condominios existentes en Miami subieron 6.2%, de 247.000 a 262.250 dólares. Los precios medios han aumentado durante 34 trimestres consecutivos, una racha que abarca 8,5 años.

"Las históricas bajas tasas de hipotecas, las herramientas y servicios virtuales y la demanda acumulada hacen que muchos compradores continúen su proceso de compra de vivienda, lo que está generando una fuerte demanda de compradores locales y de fuera del estado, en particular los que se encuentran en áreas de alta densidad e impuestos elevados", dijo el presidente de la junta de Miami Realtors, Jorge L. Guerra Jr.

Las ventas pendientes (o en proceso) comenzaron a aumentar a mediados de abril y son más fuertes de lo que eran antes del COVID-19. Las nuevas ventas pendientes de casas unifamiliares en Miami-Dade disminuyeron 8.9% año tras año, de 4,482 a 4,081. Las nuevas ventas pendientes de los condominios de Miami-Dade disminuyeron 33,3% año tras año, de 4.499 a 3.003.

Las solicitudes de hipotecas, otro indicador de ventas futuras, están en aumento en el sur de Florida y a nivel nacional, ya que la mega región de Miami sigue viendo más interés en la compra de casas proveniente del noreste. La Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) informó que las solicitudes de hipotecas aumentaron un 6,8% esta semana.

La situación de COVID-19 ha acelerado la tendencia de los compradores provenientes de Nueva York y de los estados del noreste con una alta carga fiscal, que buscan comprar casas en el sur de Florida.

Antes de la situación de COVID-19, el mercado de Miami-Dade era excepcionalmente fuerte. Los bienes raíces de Miami tenían un récord de baja morosidad, no había crisis de hipotecas de alto riesgo, fuerte demanda/baja oferta, bajas tasas de interés, fuerte crecimiento demográfico, demanda de compradores extranjeros y refugiados fiscales de estados con carga fiscal, alta confianza del consumidor y un fuerte mercado de trabajo.

Las ventas totales de Miami disminuyeron en el segundo trimestre de 2020
Las ventas totales de casas en Miami disminuyeron un 39,4% año tras año, de 7.861 a 4.766. Las ventas de casas unifamiliares en Miami cayeron un 30,3%, de 3.854 a 2.688. Las ventas de condominios en Miami disminuyeron un 48,1%, de 4.007 a 2.078.

El volumen de viviendas unifamiliares en Miami bajó un 23,5%, de 2.000 millones de dólares a 1.600 millones. El volumen en dólares de los condominios de Miami disminuyó 46,7% a 858,8 millones de dólares. Las ventas no incluyen el multimillonario mercado de condominios de nueva construcción de Miami.

Las ventas de particulares comprendieron cerca del 95.1% de todas las ventas residenciales cerradas en el segundo trimestre de 2020, contra el 93.9% en el segundo trimestre de 2019. Sólo el 4.9% de todas las ventas residenciales cerradas en Miami fueron de banco en el segundo trimestre de 2020, comparado con el 6.1% en el segundo trimestre de 2019. En 2009, las ventas de este tipo comprendieron casi el 70% de las ventas en Miami.

Las ventas en corto y las REO representaron el 1,2% y el 3,8%, respectivamente, del total de las ventas de Miami en el 2º trimestre de 2020. Las transacciones de ventas cortas disminuyeron un 37,8% año tras año, mientras que las REO cayeron un 53,7%.

Las tasas de hipotecas más bajas hicieron que la compra de casas fuera más asequible en 2020. La tasa hipotecaria fija efectiva a 30 años promedió el 3,29% en el segundo trimestre de 2020, por debajo de la de hace un año (4,08%) y la del primer trimestre de 2020 (3,57%).

Fuerte demanda e inventario limitado en muchas zonas locales
El suministro de meses de inventario es un fuerte indicador de la actividad inmobiliaria. Los mejores vecindarios del condado de Miami-Dade con los meses más bajos de suministro de inventario (al menos 100 nuevas ventas pendientes) en el 2º trimestre de 2020:

Casas unifamiliares
1. The Hammocks, una comunidad en el sur de Miami-Dade al este de The Crossings, tenía un suministro de 1,8 meses.
2. Cutler Bay, una comunidad en el sur del condado de Miami-Dade, tenía 2,2 meses de suministro.
3. Miami Gardens, una ciudad en el norte de Miami-Dade al norte de Opa-locka, tenía 2,4 meses de suministro.
4. Homestead, una ciudad del sur de Miami-Dade, tenía un suministro de 2,6 meses.
4. Princeton, una comunidad en el sur de Miami-Dade al sur de Cutler Bay, tenía 2,6 meses de suministro.

Condominios
1. Kendale Lakes, una comunidad del sur de Miami-Dade al oeste del sur de Miami, tenía 2,4 meses de suministro.
2. Kendall, una comunidad del sur de Miami-Dade al oeste de Pinecrest, tenía 3,7 meses de suministro.
3. Homestead, una ciudad del sur de Miami-Dade, tenía 4,2 meses de suministro.
3. Fountainebleau, una comunidad en el sur del condado de Miami-Dade al norte de Westchester, tenía 4,2 meses de suministro.
4. Hialeah, una ciudad al norte de Miami-Dade al oeste de Miami Shores, tenía 4,3 meses de suministro.

Mercado de Vendedores para Casas Unifamiliares, Mercado de Compradores para Condos
Al ritmo actual de ventas, el número de listados activos representa 4,8 meses de inventario para las casas unifamiliares y 14 para los condominios. Un mercado equilibrado entre compradores y vendedores ofrece entre seis y nueve meses de inventario de oferta.

Los bienes raíces de Miami tuvieron 19.362 listados activos en el 2º trimestre de 2020, un 12,4% menos que los 22.111 listados en la misma época del año pasado. El inventario de casas unifamiliares disminuyó un 25,6%, de 6.623 a 4.929. El inventario de condominios existentes en Miami disminuyó un 6,8%, de 15.488 a 14.433.

Las Casas de Miami se venden cerca del precio de lista
El porcentaje medio del precio de lista original recibido fue del 95,9% para las casas unifamiliares y del 93,6% para los condominios en el 2º trimestre de 2020.

El tiempo medio de contratación para las casas unifamiliares fue de 55 días, un 5,2% menos que los 58 días del segundo trimestre de 2019. El tiempo medio de contratación para los condominios existentes fue de 77 días, un 1,3% más que los 76 días del segundo trimestre de 2019.

El tiempo medio para la venta de viviendas unifamiliares disminuyó un 2,9%, de 103 días a 100. El tiempo medio de venta de los condominios existentes aumentó un 4,3%, de 117 a 122.

Las ventas en efectivo en Miami superan la cifra a nivel nacional
Las ventas en efectivo representaron el 24,7% de las ventas cerradas de Miami en el segundo trimestre de 2020, en comparación con el 34,4% en el segundo trimestre de 2019.

Alrededor del 20 por ciento de las propiedades de casas en EE.UU. se hacen en efectivo, según las últimas estadísticas del NAR.

El alto porcentaje de compradores en efectivo refleja la posición de Miami como el mercado inmobiliario americano preeminente para los compradores extranjeros, que tienden a comprar con todo el dinero en efectivo.

Las ventas en efectivo representan el 37,1% de todas las ventas de condominios existentes en Miami y el 15,1% de las transacciones de viviendas unifamiliares.

Nota: Michael Gerrity (13 de Agosto del 2020). “Miami Area Home, Condo Prices Continue to Rise in Q2”. World Property Journal. Recuperado de: https://www.worldpropertyjournal.com/real-estate-news/united-states/miami-real-estate-news/miami-real-estate-news-miami-beach-home-prices-coronavirus-impact-on-miami-home-sales-miami-association-of-realtors-12076.php

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