• Publicado 03/01/2020

PORQUÉ LOS BIENES RAÍCES CONSTRUYEN RIQUEZA DE MANERA MÁS CONSISTENTE QUE OTRAS CLASES DE ACTIVOS

Muchas personas entienden que los bienes raíces pueden crear riqueza, pero no todos entienden por qué.

Si usted vivió las recientes recesiones inmobiliaria y económica, el mismo titular de este artículo podría causarle algún dolor emocional. Hace menos de diez años, el país sufrió una crisis económica como nunca antes había visto nuestra generación. Personalmente recuerdo haber conducido por la calle en el Valle Central de California y haber visto carteles de "se vende", en prácticamente una de cada cuatro casas. Parecía que el mercado nunca se recuperaría. En unos pocos años, la riqueza masiva se está construyendo a través de los bienes raíces, a menudo por el ciudadano promedio.

Flujo de caja
El flujo de caja es el dinero que sobra del alquiler cobrado, después de haber pagado todos los gastos. La mayoría de los bienes raíces tienen gastos tales como una hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguro, mantenimiento y honorarios de administración de la propiedad. Cuando usted compra una propiedad que le genera más renta que los gastos que usted tiene para poseerla cada mes, su flujo de efectivo es positivo.

En la mayoría de las inversiones (acciones, arte, joyas, bitcoin, etc.), usted espera comprar algo que se aprecie en valor, para luego venderlo más tarde y obtener una ganancia. En algunas formas de inversión (por ejemplo, comprar un negocio mal gestionado), usted puede estar comprando algo que produce ingresos y esperando mejorar el rendimiento de ese activo para aumentar su valor. Para la mayoría, esto implica demasiado trabajo y no es atractivo. Lo que nos queda es el entendimiento subconsciente de que "invertir" es comprar algo que usted cree que tendrá más valor más adelante. Si esto se basa en principios sólidos, puede funcionar. Si no lo está, es más realmente como apostar.

Aquellos que compran propiedades sólo porque los precios estaban subiendo y por ninguna otra razón, tienen sólo una estrategia de salida: vender más tarde. Además, sólo tienen una forma de tener éxito: esperar que la propiedad siga apreciándose. Cualquier otro resultado que no sean estos dos está prácticamente garantizado para perder dinero. Durante la crisis, cuando la música se detuvo y el mercado dejó de subir, muchos de estos llamados "inversores" perdieron sus camisas. Los bienes raíces en general se llevaron un ojo morado, pero ¿fue culpa de los bienes raíces?

Los inversores sabios no apuestan por la apreciación. Adquieren propiedades con el sólido criterio de que la propiedad generará más ingresos de lo que cuesta poseer. Para estas personas, que tienen un "flujo de caja" positivo, no les importa lo que hace el mercado. Si los precios caen, están seguros. Si los precios suben, tienen más opciones.

Apreciación
Dicho esto, la apreciación, o el aumento de los precios de las viviendas con el tiempo, es la forma en que la mayoría de la riqueza se construye en bienes raíces. Este es el "jonrón" del que se habla cuando la gente gana mucho dinero. Mientras que los precios fluctúan, a largo plazo los valores de los bienes raíces siempre han subido, siempre, y no hay razón para pensar que eso va a cambiar.

Una cosa a considerar cuando se trata de la apreciación de los bienes raíces que afecta su ROI, es el hecho de que la apreciación combinada con el apalancamiento ofrece enormes retornos. Si usted compra una propiedad por $200,000 y se aprecia hasta $220,000, su propiedad le ha dado un 10% de retorno. Sin embargo, es probable que no haya pagado en efectivo por la propiedad y en su lugar haya utilizado el dinero del banco. Si    considera que puede haber puesto el 10% de enganche ($20,000), en realidad ha duplicado su inversión, un 100% de retorno.

Depreciación
Aunque el nombre puede ser engañoso, la depreciación no es el valor de los inmuebles cayendo. En realidad, es un término fiscal que describe su capacidad para deducir parte del valor del activo cada año. Esto reduce significativamente la carga impositiva del dinero que usted gana, dándole una razón más para que los bienes raíces protejan su riqueza mientras la hacen crecer.

Cada año- en los bienes raíces residenciales en los que ha invertido- usted puede deducir el 1/27.5 de su valor, contra el ingreso que han generado. Entonces, para una casa que compró en $200,000, dividiría ese número por 27.5 para obtener $7,017. Esta es la cantidad que podría amortizar el flujo de caja que ganó durante el año por esa propiedad. Muchas veces, esto es más que todo el flujo de caja y puede evitar los impuestos por completo.

Debe consultar con un contador público (CPA) para conocer los detalles de este beneficio, pero la idea básica es que el gobierno considera que usted compra se va desgastando lentamente con el tiempo, y al igual que un equipamiento de un negocio que usted posee, se le permite cancelar ese desgaste. No es mal negocio ser dueño de una propiedad que genera dinero, puede aumentar su valor y, además, lo protege de los impuestos que recaen sobre el dinero que gana.

Una excepción es que esta exención de impuestos no se aplica a las residencias primarias. El impuesto protege la propiedad de inversión porque es considerada un negocio en el que usted puede descontar sus gastos. Este no es el caso si usted usa la propiedad como residencia principal, por lo que ser dueño de una propiedad para alquiler le da una ventaja en este tema.

Apalancamiento
Si el flujo de caja y los ingresos por alquiler son mi parte favorita de ser propietario de bienes raíces, el apalancamiento está en segundo lugar. Por naturaleza, los bienes raíces son uno de los activos más fáciles de apalancar con los que me he encontrado, tal vez el más fácil. No sólo es fácil apalancar el financiamiento de los mismos, sino que los términos son increíbles comparados con cualquier otro tipo de préstamo. Las tasas de interés están actualmente por debajo del 5%, los pagos iniciales pueden ser del 20% o menos, y los préstamos se amortizan rutinariamente en períodos de 30 años. ¿En qué otra inversión podría lograr un financiamiento con términos como éstos?

Cuando se hace correctamente, a menudo se pueden comprar bienes raíces, mejorar su valor, y luego refinanciar para recuperar el 100% (o más) de su capital utilizando lo que yo llamo la estrategia BRRRR (Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir). En las circunstancias en las que no recupero el 100% de mi capital, a menudo me encuentro con un retorno de la inversión en el rango del 50-90%, todo ello mientras se añade capital a la propiedad.

El apalancamiento es una parte tan esencial en materia de bienes raíces que, a menudo, lo damos por sentado. ¿En dónde más puedo pedir dinero prestado a A (el banco), pagar ese préstamo con dinero de B (el inquilino) y quedarme con la diferencia? La manera de asegurar el apalancamiento es el flujo de caja. Si usted se asegura de que su propiedad produzca más ingresos de lo que cuesta poseerla, el apalancamiento en sí mismo no es tan importante. Aquellos que “sobre-apalancan” la propiedad, son los que piden prestado tanto contra ella que pierden dinero cada mes.

Pago de préstamos
Cuando se obtiene un préstamo para comprar un inmueble, normalmente se devuelve con el dinero del alquiler de los inquilinos. Una de las mejores partes de la inversión en bienes raíces es el hecho de que no sólo está fluyendo dinero en efectivo, sino que también está pagando lentamente el saldo del préstamo con cada pago al banco.

Al inicio de estos préstamos, la mayor parte del pago se destina a los intereses, no al capital. Esto significa que usted no estará haciendo mucha diferencia en el saldo del préstamo hasta que lo haya tenido por un período de tiempo significativo. Con cada nuevo pago, una porción mayor se destina al capital en lugar de los intereses.

Después de que pase suficiente tiempo, una buena parte de cada pago reduce el saldo del préstamo, y se crea riqueza además del flujo de caja mensual. La mejor parte es que es su inquilino quien paga esto por usted, no usted mismo. Pagar su préstamo es otra forma en que la inversión en bienes raíces funciona para hacer crecer su riqueza de manera pasiva, llevándolo con cada pago un paso más cerca de la libertad financiera.

Capital forzoso
La equidad forzada es un término usado para referirse a la riqueza que se crea cuando un inversionista trabaja en una propiedad para hacerla valer más. A diferencia de la apreciación, en la que usted está a merced del mercado y de factores que no puede controlar, el capital forzado permite a los inversores una opción en la que pueden participar en el aumento del valor de sus propiedades.

La forma más común de equidad forzada es comprar una propiedad de tipo "fixer-upper" y mejorar su condición. Pagar por debajo del valor de mercado por una propiedad que necesita mejoras, y luego agregar electrodomésticos, pisos nuevos, pintura, etc. puede ser una gran manera de crear riqueza a través de los bienes raíces sin mucho riesgo. Aunque este es el método más común, no es el único.

Muchos inversionistas fuerzan la equidad agregando características como dormitorios adicionales, baños o pies cuadrados. La clave es buscar propiedades con menos del número ideal de comodidades, y luego agregar lo que les falta para crear el mayor valor.

Un ejemplo de esto sería añadir un tercer o cuarto dormitorio a una propiedad con sólo dos, añadir un segundo baño a una propiedad con sólo uno, o añadir más metros cuadrados a una propiedad con menos que las casas de alrededor. Oportunidades como esta pueden ser encontradas con un poco de trabajo duro y diligencia, y el resultado de la equidad forzada puede hacer un gran impacto en su línea de fondo.

Inflación
Puede que no se hable de ello con suficiente frecuencia, pero la inflación es una razón enorme por la que los bienes raíces crean riqueza con tanta fuerza a lo largo del tiempo. Cuando se consideran todos los beneficios de la inversión en bienes raíces, incluyendo la inflación, es sorprendente el hecho de que cada vez más personas no estén tomando las medidas necesarias para ser propietarios de la mayor cantidad de bienes raíces posible.

Tomemos un momento para considerar cómo la inflación afecta a los precios de los bienes raíces. En general, nuestra oferta monetaria vale cada vez menos con cada año que pasa. A medida que el valor del dinero disminuye, el precio de los bienes y servicios aumenta. Muchos de nosotros damos esto por sentado y no pensamos mucho en ello. No es raro escuchar que con cinco centavos se puede comprar una botella de coca cola o una hamburguesa por diez centavos. Si bien es fácil de darla por sentado, en realidad, es una herramienta increíblemente poderosa para la creación de riqueza cuando se aprovecha adecuadamente.

La clave para utilizar la inflación para crear riqueza en los bienes raíces radica en el hecho de que la mayoría de sus grandes gastos (hipoteca, impuestos sobre la propiedad) permanecen fijos durante la mayor parte del tiempo que usted es dueño de la propiedad. Cuando se combina esto con el aumento de los alquileres y el valor de las viviendas (debido a la inflación), se empiezan a ver grandes resultados. Si sabemos que es razonable esperar que la inflación continúe, ¿por qué no invertir en un activo en el que esto le beneficie?

Muchas personas entienden que los bienes raíces pueden crear riqueza, pero no todos entienden por qué. Espero que esto ilumine un poco las razones por las que invertir en bienes raíces puede hacer crecer su riqueza de manera tan efectiva.

Hay muchas maneras de crear riqueza en Estados Unidos, pero los bienes raíces pueden ser la forma más segura, estable y sencilla de hacerlo.

Noticia: David Greene (27/11/2019). Why Real Estate Builds Wealth More Consistently Than Other Asset Classes. Forbes. Recuperado de: https://www.forbes.com/sites/davidgreene/2018/11/27/why-real-estate-builds-wealth-more-consistently-than-other-asset-classes/#530d96545405